第181章建三十七万平方的商铺
今天预支了未来一段时期的“潜力”了（金砖与紫檀木的“库存”都直接清空），因此在年度“预算”编列完成后，梁腾就算仍有“剩余”，但也不多了。
顶多还能有1亿的剩余。
当然，这是在“望舟村”项目暂时以“囤地”为主，未展开大规模开发的前提之下，才能有账户剩余。
假如要赶进度，比如“海景别墅房”先来搞个一期，这要花的钱就如“流水”了。
梁腾账面上的资金可以直接清空。
梁腾不是在本年度内，一定就采取保守的发展方式。但他要优先投入资金发展的方向，必须是“立竿见影”的。
“海景别墅”项目，如果今年先开工一期，就必须是一边建，一边卖房，不占用他的“流动资金”，他可以考虑。
手头上不留点活钱不行啊。
现在这个世道，在别人眼里你是个穷光蛋，亲友看不起你，对你避之唯恐不及！
大伙都以为你家里有点“行当”了，又总掂记着想从你身上捞取好处。
梁腾就深有体会。三年前他因为拍摄“美食视频”欠下一身债的时候，有哪个亲戚朋友愿意跟他套近乎？
这半年多，时来运转了，一些“八竿子打不着的所谓亲朋”，莫名其妙开始联系他了……联系的目的很明确，哭穷诉难，最终想要向梁腾借钱。
梁腾也不是冤大头，谁开口就借钱给谁。因为这个世道大伙都怕借钱了。说得好听是“借”，却宛如“老虎借猪狗借骨”，直接有去无回。或者像“刘备借荆.州”，不知哪一天才是归还之日。
这种情况下，梁腾除了实在推不掉的人情，很少有松口答应“借钱”的。
饶是如此，自己手里没点现钱还真应付不了。
真正的亲戚，抹不开面子的那种亲戚，以前不知道，现在明白了，真的是“不在少数”啊。
知道手里没钱万万不行。但必须投资的项目，仍然得继续投资。
梁腾已经跟吴瑕敲定的，越快完成越好的几项投资。
这几项投资不能犹豫，不能拖拉。
所以在过去的这一个时间内，不仅“王者大厦”背后的商业街“沿街商铺”在有条不紊的开始了施工。
“望舟村”综合项目方面，也在短时间内进度喜人。
征.地5000亩的协议，已经全部完成了。总共207户，也分别跟梁腾的公司签订了征.地协议了。各家各户需要征到的地儿，都进行了细致的仗量。
这次的征.地工作进行得如此顺利，有几个原因。
一个当然是相关部门非常积极的出面，“帮助”吴瑕和梁腾做村民的思想工作。
二是4万一亩的补偿款，在后世不算多，但在当时却不少了。
对于穷了一辈子的207户村民来说，是笔意外之财。他们也没有什么不满意的。
三是还有安置的新房可以挑选。住了一辈子破瓦房，有机会住上新房，还是用不着自己掏一份钱的。这对那207户村民的吸引力极大。
最后一个，也是非常重要的一点原因，梁腾不是非要征你哪一户的地儿的。
像这种有偿征.地的事儿，终归是赞成的村民占绝大多数的。而梁腾这次征.地又不是用来修大路。如果是修路，恰巧你家的地儿或者破瓦房阻在了路中间，必须要征，才能修通大路。你这一户就有“条件”变成“钉子.户”。但梁腾只要求征够5000亩地来建“海景别墅”，不要求一定是哪一家的地的啊。
前面说过，绝大多数的村民都是愿意有偿征.地，还外带捞得一套新房子。
如果出现寥寥的几家不愿配合的，梁腾完全可以绕开他们，从其它村民拥有的田地中，凑齐5000亩之数。
老实说，一个村子拥有的集体土地总数，远远不止5000亩。翻倍的数量都有。
反正只要挨近海边就可以了。
梁腾对于挑选“海景别墅”用地，其实有挺大的弹性空间。
他回旋的空间较大，那些“望舟村”村民跟他“讨价还价”的余地就缩小了。
梁腾只允许在他公司定下的大方针之下，局部的微调，给予各户村民一些利益及好处。
最终达成的207份协议，也是经过权衡和谈判的结果。
皆大欢喜。各方满意。
看在207户村民都那么“识时务”的份上，梁腾也带着点“奖励”性质似的，很快就找来施工队，在“望舟村”跟村民们商议好的“安置点”上，开工建设“安置房”。
一共有207户，1000多村民。按照原村民拥有的破泥屋的实际面积，1：1的赔付安置房。
有一些村民家里属于3代如一的“贫困户”，这样的家庭只有4、50平方的几间破泥屋，你说就兑换40几平米的1厅1室的新房子给他家吗？
换了新环境，也不够住啊。这新家的吸引力自然大降。
再说了，梁腾盖统一安置房时，大户型中，夹杂一些需求量不大的“小户型”，也不好设计。
但你建议对方买大户型，以旧换新，不够的面积，叫对方补差价吧？
对方明明是“贫困户”了，哪里有钱跟你购买多余的面积？
什么？你建议，还可以将征.地的“补偿款”用来购地？
拜托！三代人“始终如一”的贫困户啊，几代人都没见过那么一大笔补偿款了，他们到手的钱哪里舍得又拿出来？
几经谈判，梁腾给出了一个折衷方案：如果是家里破泥屋面积比较大的，像拥有200平以上的，当然选择相同面积的“安置房”。
而一些家里征.收面积都不够50平的，可以选择第二个方案，就是按照家庭的人口数，来获得“安置房”面积。
梁腾定下的标准是20平方一个人。如果被征旧屋的面积不到50平米，而人口却有5口之家，选择按人口分到面积的方案，就能得到一套面积在100平的安置新房。
两种分配方案，可以任你挑选其中一样。
那些被征旧瓦房面积达到200平以上的，当然不可能选择按家庭人口数，来获得安置房面积。
总之，协议统统签订好了之后，梁腾看看公司文员做的统计报表。安置房的面积总数，达到了30000平方。
这总共3万平方的安置房，建好主体，以2006年的物价水平，300块每个平方可以了。再按照200块每平的装修标准，来进行装修（一开始梁腾也在犹豫，是毛胚房交付？让村民自己来装修呢？还是简装房交付呢？最后仍决定，就多出几百万吧，简装交房）。
梁腾真是良心大大的好。
如此一来，连同打地基，建好并装修好3万平米的安置房，大约需要1800万可以了。
而“安置房”的用地，仍然得梁腾自己想办法解决——“望舟村”不肯白白送一块地给你建“安置房”。哪怕建好房子，是归村民们享受。
梁腾懒得计较了，反正“安置房”建设其实用不了多少地，就从自己那5000亩地中划了小小一块来兴建“安置房”。
3万平，那是“安置房”的总面积。建7层的安置房（当地村民不习惯电梯高楼，只接受7层的安置房），实际建筑的“占地面积”，那也4000多平而已。也就是6亩多的地。
从自家拥有的5000亩地中，拿出6亩来兴建“安置房”，这点用地量，根本就不值一提。
梁腾之前预算要用大大的几千万来建“安置房”，结果统计数据出来，只需要花1800万。
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感觉省下来的这几千万，等于是白白赚到似的。
梁腾的心情变得美好起来。
如果在开发整个项目过程中，频频的出现“实际花费”比预计的少，那也是他缓解资金压力的好途径啊。
难怪许多大工程要严格的进行项目支出管理。有时候啊，许多人的亲身经验都证明了一点：省出来的钱，比赚到的钱还要多。
“天犬岭”隧道工程的批文，梁腾也拿到手了。
吴瑕一早联系好的有资质的施工队伍，也进场开始了正式施工。
而“天犬岭”到“王者大厦”这5个多公里的道路拓宽工程，塈300亩沿街商业用地的转让协议，吴瑕也代表梁腾的公司，跟相关部门正式签订了。
按照目前情况，梁腾手头的资金，主要还是用来应付“王者大厦”背后那两条商业街的开发。
那两段商业街的道路工程，也在半个月前正式完工。这更便于沿街商铺的建设。
否则一边修着路，各种大型的运输材料的车辆，进入工地都麻烦。
商业街两边的这些区域，归梁腾开发的商业面积，实际只有100多亩，不到两百亩。
这点面积看起来不少，但在有实力的大房企眼里，全部开发完，其实用不了多少时间。
比如，像梁腾老家所在的市区，有一家名为“王鼎”本土房企，在市区同时拿下了6处地块，然后同时开工3处。单单“王鼎”在城北那一片商业土地，就拿了800多亩地。在这800多亩地面上，盖的都是32层的高楼。
结果“王鼎集团”不愧为本地最有实力的房企，800多亩地愣是在5年时间内就统统开发完了。相当于一年开发150多亩地。
如果是建8层的商品房，那不稀奇。但人家可都是盖32层电梯高楼。
梁腾前后两世为人，就只看到过“王鼎”这一个房企，极度的热衷于追逐盖房速度。
简直达到了24小时日夜施工的程度。
就算附近有住户，向相关部门反映该“王鼎”深夜施工扰民一事。但人家大房企有“纳税大户”的免死金牌啊。相关部门当然是“顺应民意”，下达了许多的“深夜多少点不得施工扰民”的通知。但没有强制的行动，人家依然我行我素。
就那样，“王鼎集团”按照“三天一层楼”的建设速度，来推进项目的进展。
见识过“王鼎集团”的建房速度，就连国内排前三的连琐品牌房企，也远没有人家那种速度。梁腾后世，就是在家乡购买了那个“速度型”的“王鼎集团”的房子。
梁腾骨子里也是非常追求高效率的。
如果他手头上的资金充裕，他巴不得把自己脑里的一堆计划，都在最短时间内实现。
“王者大厦”背后商业街的开发，有两种方案。一是先把沿街的五层商铺统统建好。二是分段来建设，分段，当然是一边建商铺一边盖50层的电梯高楼。
他跟吴瑕经过反复的权衡，决定还是采取前一种方案。
整个“王者大厦”商业街项目，之所以预算高达30多亿，有很大一部分，其实是建那30栋的“超高建筑”，耗时耗钱。
建沿街两侧的商铺，当然也烧钱，但投入远没有30栋“超高建筑”烧钱多。
那两段商业街两侧，梁腾购买下来可以开发的商业面积，大约112亩地，也就是75000平方。
这些地儿，完全建起5层商铺，总共“商业面积”就达到了37.5万平米。
就算它每平米的主体造价在500块吧（因为层高的缘故，商铺的建筑造价，算是比较高的。500块每平的造价，在后世不算什么，在2006年就是一个极高的预算）。
要盖好这37.5万平方的商业主体，梁腾预算达到了1.9亿。
另外加上打地基的3000万，投入2.2亿左右，可以勉强的建好商铺的主体。
外墙装修和内部设施的费用，还得另外计算。
如果选择先盖一部分的“商铺”及“超高建筑”，梁腾得到的好处，就是可以直接预售房子，回笼资金。
而选择先盖好多达37.5万平方的商铺，梁腾能得到的好处，就是那些商铺迅速建成之后，马上进入“招租”的环节。只要招到了商户，就可以有“铺租”收入。
多达37.5万平米的商铺面积啊，可不是“王者大厦”那3万平左右的小小商铺面积，可以相提并论。
可以这样说吧，区区3万平的商铺面积，吴瑕可以凭借一己之力（其实是她的家庭累积的人脉），就比较轻松的完成“招租大业”。
而这接近40万平米的商铺，不是单纯依靠一家的“人脉”就可以招满租户的。
当然，那么优越的地理位置，就算是自主招商，也不应该成为大难题。
只不过这需要时间，越早准备越好。
底下第一层的招商，梁腾完全不担心。地段优势摆在那儿，太明显了。
他担忧的是，不及早准备，一层以上的商铺，没那么好招租啊。
毕竟在没有大品牌进驻的情况下，人们逛“商业步行街”之时，挺少逛到二层以上的吧？
别说普通沿街的商铺，路人很少逛二层以上。就连作为“大卖场”来整体规.划的“某达”之类，从1层到5层，商用面积20万平米起步。但3层以上的商铺，逛的人就没有第一层多。
顶层商铺往往用来搞一些“院线”啊，“探险屋”之类，原因就在于此。
梁腾担忧“商业步行街”建成之后，一层的商铺好出租，二层还勉强。到了三层以上，就有点难招租，因此必须提前筹备招租事宜。
如果前三层的招商结果喜人，而四到五层的情况比较冷清，梁腾还有其它的应付之策。
那就是，索性把四、五两层，或者单单把五层的商铺，改造成小型“公寓”出售。
如此一来，可以回笼很大一笔资金。
总之，一切都得看势态的发展。
要顺应变化，随机应变。
先把商铺全面建成，可以“回旋”的余地较大，因而，梁腾和吴瑕经过反复的权衡利弊，最终还是决定采取这样的一个方案。
“沿街商铺”和30栋“超高建筑”的设计图纸，以及效果鸟瞰图，都早就弄好并交给相关部门审核通过，并进行了为期15天的公示。
无论先建商租，或者先盖“超高建筑”，都无需另行设计图纸了。
把已经通过的图纸，拿来用就行了。
毕竟，人家不允许你随意的修改规.划图纸的。
像这种大型商业项目，每修改一次设计，都得重新进行审核，重新进行公示。丝毫马虎不得。
国情现在是，什么都有可能缺少，单单不会缺劳动力。
吴瑕很快又联系了一支有资质的施工队伍，进行“商业步行街”的沿街商铺建设。
预计工期也就是几个月可以了。
因为“工地”拉伸得比较长，沿街而建，不需要大批建筑工人聚集到一处。
这样，比较方便设工，而承建方采取了把工程分段发包下去，同时有多支施工队伍入场施工。
这种情况下，建造商业主街的时间，可以大大的缩短。
如果没有恶劣天气影响施工进度，梁腾乐观估计，也就是几个月时间，两条商业街就可以封顶了。
然后，紧锣密鼓进行招商活动。
时间抓得紧的话，在明年春节之前，不敢说全部37.5万平方米的商铺全部出租出去，至少底下一层的商铺可以租完。
那就有差不多8万平的商铺出租，获得了收入啊。
这些一线商铺“租金”可观，梁腾的心理预期在350元一平的出租价格。
如果能达到预期，梁腾下一年度，就可以进账差不多3000万的铺租收入。
他投入的才2.2亿建的商铺，一下子就回收了七分之一的投资了。而且那还仅仅是他出租一层商铺的收入。
如果商铺陆续的招商，成绩喜人，铺租收入就能节节攀升。
另外，商铺租金可以几年一提的。
越到后来，收益就越可观。
另外，这些铺租收入可不是一锤子买卖。
像金砖和“小叶紫檀”，卖掉了就卖掉了。之后就没有了。
沿街商铺，就像一大批生“金蛋”的母鸡，可以源源不断的替梁腾创造财富。
如果招租的工作顺利，梁腾都不舍得卖掉商铺呢。
再说了，梁腾如今公司还没有什么特别赚钱的项目。因此他比较看重这些商业地产投资的“租金收入”。
这些收入，哪怕暂时不能每年都替他创造出过亿收益，但它胜在“稳定”。
公司必须要有这种“稳定”的收益啊。
这也属于你的一种“偿还能力”的体现。必须要有这种“偿还能力”，梁腾才有胆量向各种银行去申请贷款啊。
他拥有众多的优势房地产，向银行贷到巨额贷款，完全没有问题。
但是，梁腾可不是那种“贷到钱就万事大吉”的短视的老板。他要求自己有稳定的还贷能力，才会去考虑举多少的债务。
他这方面的思想，其实比起吴瑕还要“保守”。
换成是吴瑕，其实只要能从银行贷到钱，用来投资“海景别墅”，而别墅又卖得好，卖掉一小部分就还清银行的贷款及利息，那就万事大吉。
剩下的大部分的“海景别墅”，慢慢卖，卖到的钱，就是你的利润了。
吴瑕可不像梁腾那样，想着把最优质的大部分房地产，自持在手里。
这就是眼界和格局的不同，所导致的。
梁腾毕竟重活了一世，亲眼见证过后世“开放之都”的房地产，高涨到何等恐怖的程度。
说是比起现在的房价，直接翻了6倍以上，也毫不夸张。
因此，梁腾现在的战略就是：所有商业街和商业超高建筑、商业别墅群，都得在几年内完工。
而投资的这些商业项目，能自己找钱来投资的，就自己找钱投资。
实在没办法，再向银行举债。而银行的债务尽可能快的还清。
投资的这么多房地产，可以卖，但尽量少卖。
只要投资完成整个商业项目之后，不负债了，就可以停止出售商铺商品房了。
诸多的“房地产”留在手里升值，赚钱就先靠“铺租房租”，这也是非常理想的投资方式。
如果他构思的这整套方案可以成真，那么梁腾的投资案例，完全可以成为商业教科书中的“经典案例”。
有了明确目标之后，梁腾和吴瑕的干劲十足。
梁腾是在替自己打造一个“商业帝国”的基础。
吴瑕呢，当然不是为了挣打工的区区“120万年薪”。
她是要帮梁腾成为一位在商界举足轻重的大人物。那时，她才能骄傲的向她父亲展示自己找男友的眼光及水准。
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